TAKS Hesaplama (Taban Alanı Katsayısı) Detaylı Rehberi

Gayrimenkul geliştirme, mimari tasarım ve arsa yatırımları süreçlerinde karşılaşılan en temel terimlerden biri TAKS'tır. Açılımı Taban Alanı Katsayısı olan TAKS, bir arsa üzerine inşa edilecek binanın, zemine oturduğu alanın sınırlarını belirleyen çok kritik bir imar parametresidir. İster kendinize ait bir müstakil ev (villa) yaptırmak isteyin, ister çok katlı bir apartman veya ticari bir kompleks planlayın, yapınızın yatay düzlemde ne kadar yer kaplayacağı tamamen TAKS değerine bağlıdır. Bu detaylı ve kapsamlı rehberimizde TAKS hesaplama yöntemlerini, yönetmelik detaylarını, istisnai durumları ve örnek hesaplamaları bulacaksınız.

TAKS (Taban Alanı Katsayısı) Tam Olarak Nedir?

TAKS, inşaatın arsa üzerinde kaplayacağı taban oturum alanının (izdüşümünün) parsel büyüklüğüne oranıdır. Bir başka deyişle, yapının toprağa temas eden ana gövdesinin veya kolonlarının çevrelediği alanın büyüklüğünü sınırlar. Amaç; şehir planlaması açısından binalar arasında yeterli boşlukların kalmasını sağlamak, doğal zeminin nefes almasına izin vermek, peyzaj, otopark, yürüyüş yolları ve bahçe alanları için yeterli mekan ayrılmasını güvence altına almaktır. Aşırı yoğun yapılaşmanın önüne geçmek için belediyeler tarafından hazırlanan imar planlarıyla parsellere belirli TAKS değerleri atanır.

İmar durum belgelerinde (çap) TAKS değerleri çoğunlukla 0.10, 0.15, 0.20, 0.25, 0.30, 0.40, 0.50, 0.60, 0.80 gibi ondalıklı katsayılar şeklinde gösterilir. Bazı imar planlarında ise TAKS sabit bir değer değil, bir aralık olarak belirtilir (Örn: TAKS = 0.20 - 0.40). Aralık belirtildiğinde, mimar projeyi çizerken çekme mesafelerine de uymak kaydıyla, taban alanını %20 ile %40 arasında kendi tercihine göre esnek kullanabilir.

TAKS Nasıl Hesaplanır? Formül ve Parametreler

TAKS hesabı oldukça basit bir matematiksel formüle dayanır. İhtiyacınız olan sadece iki temel veri vardır: Tapunuzda yazan veya imar durumundaki Net Arsa Alanı ve belediyenin verdiği TAKS Oranı.

Formül: Taban Alanı (Zemin Oturumu) = Net Arsa Alanı x TAKS Oranı

Dikkat edilmesi gereken en önemli husus, hesabın brüt arsa üzerinden değil, net arsa alanı üzerinden yapılmasıdır. Arsanızın terkleri (yol, yeşil alan vb.) henüz yapılmamışsa (ham parsel ise), önce bu kamu terklerinin düşülmesi ve geriye kalan net imar parseli alanının katsayı ile çarpılması gerekir.

Örnek TAKS Hesaplamaları

Farklı senaryolar için taban alanı hesaplama örnekleri yapalım:

• Örnek 1 (Müstakil Villa İçin): 500 metrekare net alana sahip, ayrık nizam villa imarlı bir arsanız var. İmar durum belgesinde TAKS: 0.20 olarak belirtilmiş.
  Hesap: 500 x 0.20 = 100 metrekare. Bu arsaya yapacağınız villanın zemin (taban) oturumu maksimum 100 metrekare olabilir. Geriye kalan 400 metrekare ise bahçe, yürüyüş yolu, açık otopark ve peyzaj alanı olarak kalacaktır.
• Örnek 2 (Apartman İçin): 1200 metrekare net alanlı bir konut imarlı parsel. İmar durumu TAKS: 0.30 ve KAKS(Emsal): 1.50 olarak verilmiş.
  Hesap: 1200 x 0.30 = 360 metrekare taban alanı. Bina zeminde en fazla 360 metrekare yer kaplayabilir.
• Örnek 3 (Ticari/Sanayi Tesis İçin): 5000 metrekare büyüklüğünde bir sanayi parseli, TAKS: 0.50.
  Hesap: 5000 x 0.50 = 2500 metrekare kapalı taban alanına sahip bir fabrika veya depo binası inşa edilebilir.

Taban Alanına Neler Dahil Edilir, Neler Edilmez?

TAKS hesabında kafa karıştıran en büyük konu, hangi yapı elemanlarının taban alanına girip, hangilerinin girmediğidir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, nelerin TAKS'a dahil edildiğini net bir şekilde belirlemiştir.

Taban Alanına (TAKS) Dahil OLMAYAN İstisnai Alanlar:

• Tamamen toprağın altında (kret/su basman seviyesi altında) kalan bodrum katlar ve bu katlarda yer alan otoparklar, sığınaklar, su depoları.
• Doğal zeminle uyumlu olarak bahçede düzenlenen, binadan bağımsız üstü açık yüzme havuzları, süs havuzları.
• Genişliği 1.5 metreyi geçmeyen üstü açık zemin terasları.
• Kanopiler, saçaklar, pergolalar ve kameriyeler (belli metrekare sınırları dahilinde).
• Yangın merdivenleri, güneş paneli altyapıları.
• Bina girişlerinde yapılan sahanlıklar ve giriş rampaları, engelli rampaları.

Çıkmalar ve TAKS İlişkisi: Binanın üst katlarında yapılan konsollar (kapalı çıkmalar, cumbalar veya geniş açık balkonlar) doğrudan zemine basmadıkları sürece TAKS'a (taban alanına) girmezler; ancak bu çıkmalar KAKS (emsal) hesabına belirli oranlarda dahil olabilirler. Fakat eğer bir üst kat çıkması (konsol), altına kolon konularak toprağa oturtulursa, kolonların çevrelediği alan artık taban alanına (TAKS) dahil edilir.

TAKS ile Çekme Mesafeleri Arasındaki Kritik Çatışma

Teorik olarak TAKS değerini hesaplayıp ben şu kadar taban alanı yapabilirim demek her zaman projede gerçeğe dönüşmez. İmar durum belgelerinde aynı zamanda Çekme Mesafeleri bulunur. Ön bahçeden 5 metre, yan ve arka komşulardan 3'er metre çekilmesi gibi zorunluluklar vardır.

Özellikle dar ve düzensiz geometrik şekle sahip ince uzun arsalarda, arsanın sınırlarından zorunlu çekme mesafelerini içeriye doğru düştüğünüzde (örneğin yanlardan 3 metre çektiğinizde), geriye kalan inşaat yapabilme alanı (inşaat cephesi) çok dar kalabilir. Bu gibi durumlarda, çekme mesafeleri sonucunda ortaya çıkan yapılabilecek taban alanı, matematikte hesapladığınız TAKS değerinin altında kalabilir. İmar yönetmeliği der ki: Çekme mesafelerine uyulması esastır. Eğer çekme mesafelerine uyduğunuzda kalan alan TAKS'ın verdigi metrekareden küçükse, o küçük alana razı olmak zorundasınızdır. Yani TAKS hakkınız yanar. Bu nedenle, arsa alırken sadece metrekareye ve TAKS'a değil, arsanın cephe genişliğine ve derinliğine (geometrik biçimine) mutlaka dikkat etmelisiniz.

Esnek TAKS Uygulaması (TAKS'ı Düşürerek Kat Arttırmak)

Günümüz imar planlarında sıkça karşılaşılan bir durum da esnek TAKS (örn: TAKS = 0.20 - 0.40 arası) kullanımıdır. Peki mimarlar neden taban alanını dar (0.20) veya geniş (0.40) yapmayı tercih eder?

Eğer inşaat hakkınız olan Toplam Emsali (KAKS), geniş bir tabana yayarsanız (0.40 TAKS), binanız az katlı (yatay mimari) ve geniş tabanlı olur. Bahçe alanınız küçülür. Ancak eğer aynı emsal hakkını dar bir tabana (0.20 TAKS) oturtursanız, aynı kapalı alanı sağlamak için mecburen yukarı doğru çıkmanız, yani kat sayısını artırmanız gerekir (Hmax yani yükseklik sınırı izin veriyorsa). Bu durum size çok daha büyük bir bahçe, daha fazla peyzaj alanı ve üst katlarda daha iyi bir manzara (deniz, orman vb.) avantajı sunar. Lüks site projelerinde ve lüks villalarda genellikle TAKS minimumda tutularak, sosyal donatı ve yeşil alan maksimize edilir.

Son Söz

TAKS hesaplaması, bir gayrimenkulün formunu, fonksiyonunu ve doğayla (bahçeyle) kurduğu ilişkiyi belirleyen en mühim etmendir. Yatırım sürecinde yaşanabilecek sorunları bertaraf etmek için mutlaka güncel ve onaylı imar çapı belgesi temin edilmeli ve profesyonel hesaplama araçlarımız veya uzman mimarlar aracılığıyla değerlendirme yapılmalıdır. Sayfamızdaki TAKS hesaplama robotunu kullanarak, arsanızın zemin oturum potansiyelini anında görüntüleyebilirsiniz.